Když kupujete byt..

04.05.2020

Tento článek jsem napsal pro všechny z vás, kteří se chystáte koupit byt. Koupit nemovitost je velké rozhodnutí a tudíž i velká změna. Je naprosto normální, že jste často před koupí nejistí a nevíte, co všechno byste měli vědět a proč. Já podobné věci řeším denně a proto jsem se rozhodl nabídnout můj objektivní pohled na věc.




O co se tedy zajímat a co mít vyřešeno ještě před koupí bytu?





1. Umístění 

Pro jednoduchost jsem to napsal do jednoho bodu. Mám na mysli lokalitu, orientaci a polohu.

Co se týče lokality, většinu lidí zajímají MHD zastávky, obchody s potravinami, parky a hlavně parkování. U některých novostaveb můžete, kromě klasického venkovního stání, koupit i garážové stání, které bych osobně doporučil koupit ve všech případech. Hodnota garážových a parkovacích stání do budoucna hodně poroste a to hlavně ve větších městech.

Neméně důležitá je také poloha (patro) a orientace (světová strana). Například jedna z nejoblíbenějších variant je orientace na jižní stranu do vnitrobloku. Tyto byty bývají totiž slunné a klidné. Pokud je byt orientovaný na sever a do ulice, kde jezdí tramvaje, bude to s nejvyšší pravděpodobností stinný a rušný byt. V bytech v nejvyšším patře (zejména v panelových domech) zase bývá v létě horko.

ŘEŠENÍ: Řešení je jasné. Jednoduše si před prohlídkou vyžádejte adresu a přesnou polohu bytu. To, co je nejdůležitější pro Vás, musíte zhodnotit sami.


2. Náklady

Mám na mysli celkové měsíční náklady bytu, jako je fond oprav, vytápění, teplá užitková voda, vodné stočné, společné osvětlení domu, náklady na výtah apod.

Některé náklady můžete samozřejmě ovlivnit Vaší spotřebou (elektřina, voda, plyn...).

Jiné náklady se v čase můžou hodně změnit, a to hlavně fond oprav. Uvedu příklad:


Koupíte byt o podlahové ploše 50 m2 a fond oprav je 15 Kč/m2 za měsíc. Měsíčně budete tedy platit 750,- Kč. Pokud se v SVJ (společenství vlastníků jednotek, kterého jste také členem) schválí například zateplení fasády nebo výstavba nové kotelny, fond oprav se může navýšit klidně i na 45,- Kč/m2 za měsíc, takže budete platit 2.250,- Kč/měsíc. To je 18.000,- Kč ročně navíc. Zároveň se ale sníží náklady na topení.


Tohle je mimochodem typická chyba investorů, kteří si nezjistí u pověřené osoby (správce, předseda SVJ apod..), co konkrétně má SVJ v plánu a jaký to bude mít dopad na výši záloh.

ŘEŠENÍ: Vyžádejte si Evidenční list. Mimo jiné se zde i dozvíte podlahovou plochu bytu.


3. Financování

Ještě před tím, než budete vybírat byt, musíte vědět, jaké máte finanční možnosti.

Často slyším od zájemců: ,,Máme předschválenou hypotéku.." nebo ,,Ještě jsme to nezjišťovali, ale určitě dosáhneme na tolik a na tolik". Tady to může hodně rychle vyhořet. To, že Vám v internetovém bankovnictví svítí tlačítko o předschválených úvěrech, neznamená vůbec nic.

Lehce se dostanete do situace, kdy Vám vyprší rezervační smlouva a Vy nebudete mít jak financovat. To znamená, že přijdete o spoustu času i peněz.

ŘEŠENÍ: Proberte Vaše možnosti s finančním poradcem nebo bankéřem. Z mojí zkušenosti rozhodně doporučuji finančního poradce.


4. Technický stav bytu

Uvažujte, co bude potřeba opravit nebo vyměnit. Výměna žárovek, nové dveře nebo sporák nehrají velkou roli. Rekonstrukce bytového jádra, nové podlahy nebo komplet nová elektřina už ano.

ŘEŠENÍ: Tohle většina lidí zvládne sama. Pokud si nejste jistí, oslovte známého, který se v těchto věceh vyzná nebo stavební firmu. S tímto Vám ale pomůže téměř každý chlap. Případné náklady na opravu Vám firma nacení. Nic složitého.


5. Právní stav bytu

Mám na mysli hlavně věcná břemena. O těch se dozvíte v tzv. Listu Vlastnictví (LV).

Často uvidíte na LVčku "Zákaz zcizení" nebo "Zástavní právo smluvní". Tohle znamená, že na bytě má zástavu banka (předchozí majitel koupi bytu financoval hypotečním úvěrem nebo dal byt do zástavy, aby mohl koupit jinou nemovitost).

ŘEŠENÍ: Na stránce https://nahlizenidokn.cuzk.cz si najděte příslušný byt a nechejte si "vyjet" LVčko. Platí se 50,- Kč za stranu (většinou to jsou 2 strany). To je nejjednodušší řešení. Další řešení je oslovit právníka, který LVčko nejen získá, ale také obejví případné problémy.

Ještě nezapomeňte, že pokud v bytě, který chcete koupit, bydlí nájemník a má uzavřenou nájemní smlouvu s majitelem, tak tato smlouva při změne vlastníka nezaniká, ale pokračuje dál tak, jak byla původně ujednána.  Pokud byste přece jen koupili ''byt s nájemníkem'', tak nájemní smlouvu můžete vypovědět s tím, že výpovědní doba je tříměsíční (vše najdete ve sbírce zákonů - 89/2012 Sb.).



Pokud Vám článek pomohl, budu rád za sdílení. 


Petr Hejda - AUTOR