Jak pronajmout byt bez realitní kanceláře?

19.05.2019



Tento článek píšu proto, že spousta lidí chce pronajímat bez realitní kanceláře a většinou neví, jak na to. Nedivím se tomu. Častokrát to totiž nevědí ani sami makléři.



Slyšel jsem spoustu názorů typu "Na pronajmutí bytu nic není" nebo "Stačí dát inzerát a mám hned dvacet zájemců, proč bych to dával realitce?" atd.

Pamatuji si, kdy jsem něco podobného řekl své zkušenější kamarádce, makléřce Zuzce.

"Proč bych měl dělat pronájmy? Na tom snad není co pokazit, ne?"

S výbuchem smíchu mi odpověděla: "Myslíš?"

Druhý den mi nachystala (v té době to byla moje lektorka) seznam věcí, které jsou u pronájmu potřeba. Vzpomínám si na ten "Aha!" pocit. Takový ten pocit uvědomění.

No a tak jsem se rozhodl, že pronájmy začnu dělat taky.

Teď už mám za sebou spousty úspěšně pronajatých nemovitostí, a to hlavně díky tomu, že jsem měl od Zuzky tvrdou a poctivou školu. Takovou realitní vojnu.

Doteď se mi nestalo, že by byl nějaký vážnější problém, který bychom nevyřešili. V 99 % případů je vše tak, jak má být, a pevně věřím ve spokojenost obou stran. Tu si potvrzuji při pravidelném kontaktování majitelů i nájemníků. Dlouhodobá spokojenost obou stran je můj cíl při každé zakázce.

Znám ale spoustu příběhů, kdy to tak není. Ze začátku jsem dost pochyboval o zážitcích majitelů, kteří pronajali (spousta z nich právě přes realitní kancelář) a výsledek byl katastrofa. Praxe mě přesvědčila o opaku.

Uvedu zde jeden příklad. Byla to jedna z mých prvních zkušeností ohledně pronajímání.

Paní pronajala byt bez kauce první slečně, která přišla na prohlídku. Neověřila si vůbec nic. Neptala se, proč se stěhuje, ani nechtěla vědět, kde pracuje. Nájem byl někde kolem šesti tisíc.

Výsledek:

Asi po půl roce ta milá dáma přestala platit nájem. Celkem nezaplatila dva nájmy a asi po dvaceti telefonátech se majitelce podařilo domluvit se na vystěhování. To proběhlo tak, že slečna po sobě nechala díru v nové plovoucí podlaze, špínu na zdech a jako bonus dopis, pohozený na zemi, o tom, že se jí odkládá nástup do vězení z důvodu těhotenství. Majitelka musela nechat byt vypáčit a všechno vyklidit. Byly to dvě plné dodávky. Navíc ještě zmizela mikrovlnná trouba. Na elektrárně naštěstí doplatila jen pár stovek. Manžel majitelky se ani nesnažil z nájemnice dostat nějaké peníze. Je to totiž soudce, který tyto typy lidí zná a dobře věděl, že by to byl marný boj.

Majitelka takto ztratila kolem dvaceti tisíc korun. Znám případ, kdy částka činila několik set tisíc. Jindy si zase nájemníci udělali z bytu varnu pervitinu nebo útulek.



Jak tedy úspěšně pronajmout byt?

Pokud máte představu, kdo by měl být vaším nájemníkem, jdeme na to.



Za prvé: cena

Stanovte reálnou tržní cenu. Pokud nespěcháte, klidně cenu navyšte. To si můžete dovolit díky rozsáhlé inzerci a kvalitní prezentaci - dovysvětlím v další části.


Za druhé: prezentace

Vážně stačí jen uklidit a byt krásně nafotit (jako například tady). Já dělám jako bonus navíc i 3D prohlídky. Ty enormně zvýší zájem kvalitních nájemníků.

Ohledně kauce: ze zákona můžete požadovat maximálně trojnásobek měsíčního nájmu bez energií. Z určitých důvodů (o kterých napíšu jindy) je trojnásobná kauce nejlepší řešení. Ve většině případů počítejte s tím, že se pronájem může dost protáhnout.


Za třetí: inzerce

Nejvíc jedou Sreality, to víme všichni. Další servery, které stojí za to, jsou určitě:

-www.idnes.cz,

-www.hyperreality.cz,

-www.realitymix.cz,

-www.ulovdomov.cz,

-www.bazos.cz.,

-www.bezrealitky.cz.

Těch serverů je strašně moc. Sám inzeruji asi na třiceti, vám bohatě postačí dva až tři. Při prodeji je lepší jich mít víc.

Nezapomínejte na sociální sítě, například facebookové stránky fungují perfektně. 


Za čtvrté: prohlídky

Určitě víte, koho byste v bytě chtěli mít (alespoň zhruba). Proto selektujte lidi už při rozhovoru po telefonu. Když víte, že v "jednajedničce" nechcete tři lidi a zvíře, je lepší to říct hned. Ušetříte čas sobě i ostatním. Nikoho neurazí, když se zeptáte na počet osob, zvířata, jestli jsou zájemci kuřáci apod.

Prohlídky je nejlepší plánovat hned po sobě. To častokrát bohužel nejde kvůli časové vytíženosti buď vaší, nebo zájemců. Určitě se o to ale snažte. Ušetříte čas a zájemci budou vědět, že o vaši nemovitost je zájem.


Za páté: prověření

Pokud máte zájemce, který je vám sympatický, ještě neslavte. Vyžádejte si údaje a nájemníka prověřte.

Já prověřuji exekuční, insolvenční i trestní rejstříky, úřední desky soudních exekutorů, veřejné dluhy u vybraných pojišťoven atd.

Mnohokrát jsme si s majitelem řekli: "Tak tohle je náš člověk." Šestnáct zápisů v exekučním rejstříku nás následně vyvedlo z omylu. 


Za šesté: podpis smlouvy

Jestli je všechno v pohodě, stačí podepsat smlouvu a byt předat. Ohledně smluv budu psát další článek. V případě, že si nejste jistí vaší smlouvou, klidně mi ji pošlete na e-mail a já vám poradím.


Za sedmé: předání bytu

Při předání ofoťte stavy všech měřičů (elektroměr, plynoměr, vodoměr apod.). Nezapomeňte zaznamenat stav bytu při předání. U větších bytů dělám klidně i 1 500 fotek. Foťte dveře, podlahy, spotřebiče, rohy místností, vanu, umyvadla, kliky u dveří i oken, lustry... prostě všechno.

Za mě je naprostá šílenost byt před předáním nevyfotit. Častokrát to nedělají dokonce ani makléři. Vždycky to dělejte a po makléřích chtějte.


Za osmé: buďte v pohodě

Vždycky říkám, že na pronájmech je nejdůležitější vztah. Nemá smysl nájemce přehnaně kontrolovat a zbytečně omezovat. Může se vám to vymstít. Stejně tak dávat do smluv přehnané podmínky, jako například okamžité vystěhování při nezaplacení prvního nájmu apod. Nezapomínejte na to, kdo je v pozici slabší strany. Je to nájemník. A u soudu vám může pěkně zavařit. O tom třeba taky napíšu někdy článek.



Takže tak. Bylo to celkem dlouhé, ale jestli jste to dočetli až sem, zvýšili jste svou šanci na úspěšné pronajmutí své nemovitosti. Při zpětném čtení si říkám, kolik tam toho ještě chybí. To by bylo ale na sto stran.

Přeji vám hodně štěstí při pronajímání a spokojené nájemníky!



Petr Hejda